Szczególne zasady obrotu nieruchomościami:

1. zakaz zastrzegania warunku i terminu. wynika z art. 157 §2 k.c. – nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Jeśli do tego doszło do przeniesienia własności nieruchomości potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

2. Wymóg formy aktu notarialnego. wynika z art. 158 k.c. – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność. Nie zachowanie tej formy powoduje nieważność umowy. Zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

3. Materialna i formalna kauzalność przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości mamy do czynienia z kauzalnością formalną i materialną. Czyli ważność tej czynności zależy od ważności zobowiązania(materialna kauzalność), a ponadto wymagane jest wymienienie tego zobowiązania w akcie notarialnym(formalna kauzalność).

4. Znaczenie wpisu do księgi wieczystej. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkowy. Właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. J

Przeniesienie własności ruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego poza jednym wyjątkiem: jeżeli wartość rzeczy ruchomej przekracza 2 tysiące złoty umowa powinna być sporządzana na piśmie dla celów dowodowych. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Wpis prawa własności do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny( wyjątek- odrębna własność budynków przysługująca wieczystemu użytkownikowi- wymaganie wpisu konstytutywnego).

5. Znaczenie planowania przestrzennego w zakresie obrotu nieruchomościami. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości musi również kierować się ustalonym wcześniej przeznaczeniem gruntu. Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

• Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi dla prawidłowego korzystania z tych budynków;

• Wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej dla prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza;

• Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

• Realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z ustaw;

• Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;

• Wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.

Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji wójta( burmistrza) zatwierdzającej projekt podziału.